В Москве сложилась парадоксальная ситуация: комфортабельный загородный коттедж стоит примерно столько же, сколько квартира не в самом престижном районе города. В результате москвичам, возможно, вскоре придется приобретать дома в пригороде и жить на природе, как это принято в большинстве европейских столиц.
Как купить дом за городом?
С чего начать путь в собственный загородный дом? Естественно, с определения целей покупки и средств, которые вы готовы на это потратить. Если дом предназначен для летнего отдыха, можно пожертвовать близостью к столице и отдать предпочтение живописной природе. Если же загородная недвижимость избрана для круглогодичного проживания, то километраж приобретает особую важность: ежедневная дорога на работу не должна утомлять больше самой работы, равно как не должна и отнимать примерно столько же времени.
Что характерно, расстояние расстоянию рознь. Например, если вы живете или работаете на юго-востоке столицы, то время, потраченное на дорогу из престижных поселков 20-километровой зоны Рублевки, будет сопоставимо со временем, потраченным на дорогу из 60-километровой зоны Новорязанского шоссе. Совместить и близость к столице, и хорошую экологию, скорее всего, не получится: 30-километровая зона вокруг столицы осваивается не менее активно, чем сама Москва, и найти, например, на Рублевке дом с большим количеством прилегающих соток весьма проблематично.
Наиболее престижными и дорогими направлениями по-прежнему считаются Новая Рига, Рублевка, Можайское и Минское шоссе. Наличие рядом лесных массивов и водоемов, общая роза ветров, отсутствие рядом крупных предприятий и отличная транспортная доступность – здесь Новая Рига практически не имеет конкурентов. Набирают популярность также Дмитровское, Киевское, Калужское шоссе.
Не менее важно в подготовительной работе определение ценового фактора, ведь стоимость загородного дома может варьироваться от пары сотен тысяч до нескольких миллионов условных единиц – ситуация сейчас такова, что цена самого дорогого предложения отличается от цены предложения эконом-класса более чем в 100 раз.
Цену дома поднимает каждый из следующих пунктов: престижность направления, минимальное расстояние от МКАД, качество дома (стройматериалы, наличие сауны, бассейна и пр.) и степень его готовности к заселению, условия кредита (проценты по кредиту, страхование и пр.). И, конечно, уровень инфраструктуры (дом в деревне или в коттеджном поселке, наличие охраны, магазинов и т. д.).
В идеале цена дома должна волновать потенциального покупателя не только сама по себе, но и с точки зрения капитализации. Купить дом нужно так, чтобы со временем он рос в цене. Наиболее правильным будет проконсультироваться со специалистом, поскольку тенденции и мода склонны меняться. Например, сейчас перспективным считается покупка дома на берегу реки Оки.
Разумеется, одного теоретического знания о местоположении вашего будущего дома явно недостаточно. Вы должны знать, какие населенные пункты и коттеджные поселки там находятся, в каких местах наиболее благоприятная экологическая обстановка, как расположены водоемы и т. д. Самый логичный и в то же время самый трудоемкий вариант – личный визит в поселок. Можно поехать на местность, посмотреть на будущее место проживания своими глазами, поговорить с жителями, обратиться в сельсовет. Известны случаи, когда пенсионеры в деревнях на престижных направлениях продавали землю на порядок дешевле, чем она предлагается в агентствах. Кроме того, агентства предпочитают иметь дело с ходовыми объектами средней ценовой категории, и продавать несколько соток земли у частника на огороде для них неинтересно.
Впрочем, если предмет вашего интереса не деревенский дом, а коттедж в организованном поселке, обратиться в агентство все равно придется. Кстати, помощь риэлтора потребуется и тем, кто стремится к замкнутому, но максимально комфортному образу жизни.
Как купить дом в кредит?
Купить сегодня квартиру в Москве на собственные деньги могут позволить себе единицы. Остальным приходится обращаться в банк за ипотечным кредитом. Однако рост цен на квартиры в Москве и Подмосковье в последнее время идет настолько бурными темпами, что квартира, которую вы собираетесь купить, может заметно подорожать даже за время оформления кредита. При этом цены на квартиры уже превысили стоимость комфортабельных коттеджей в Подмосковье.
Интересно, что, например, на Западе состоятельные люди предпочитают жить в собственном доме в пригороде, а не в квартире. У нас же это может стать не вопросом престижа, а суровой необходимостью. Ведь цены на недвижимость в Москве уже сравнимы с ценами на квартиры в европейских столицах, а загородное жилье пока сильно отстает.
Действительно, небольшая, но в хорошем состоянии трехкомнатная квартира общей площадью 60 кв. мнедалеко от станции метро «Бибирево» продается за $190 тыс. Похожая недвижимость, но общим метражом 70 кв. м рядом со станцией метро «Выхино» оценивается в $200 тыс. В то же время за эти деньги в ближайшем Подмосковье можно приобрести таунхаус или небольшой, отдельно стоящий дом площадью от 150 кв. м с участком. Например, в Истринском районе, в 39 км от МКАД по Волоколамскому шоссе, в «Усадьбе Алексино», можно купить коттедж в 240 кв. м за $270 тыс. На территории таких поселков, как правило, есть теннисные корты, мини-гостиница, бильярд, бар, площадка для детей.
При этом диапазон загородной недвижимости, на которую обычно берут ипотечный кредит, достаточно широк – от дачных домиков до больших коттеджей. Приобретая дорогую недвижимость с помощью ипотечного кредита, заемщик может не изымать необходимые, причем достаточно большие средства из бизнеса, а оставлять их в работе.
Если вы решились на покупку дома в кредит, нужно внимательно присмотреться к условиям ипотеки на загородные дома. В основном процентные ставки и первоначальный взнос по таким кредитам выше, чем по кредитам на квартиру. Так, если по кредиту на квартиру первый взнос может составлять 5-10% ее стоимости и уже вводятся программы без первого взноса, то у загородной ипотеки первый взнос находится в диапазоне 10-30%. Процентная ставка по таким кредитам также выше, чем по кредитам на покупку квартиры на 1-3% годовых. Обеспечение по загородным кредитам характеризуется меньшей ликвидностью из-за больших трудозатрат по проверке чистоты сделки, получению разрешительной документации и т. п. Именно поэтому процентные ставки по кредиту на загородное жилье выше, и первый взнос также выше, чем на квартиру.
Разноплановая политика банков
В Московском Кредитном Банке повышенную ставку по загородным кредитам объясняют необходимостью собрать дополнительные документы по земельному участку, кадастровый план и правоустанавливающие документы. Основная проблема развития загородной ипотеки заключается в том, что на продажу часто выставляются построенные, но не оформленные надлежащим образом дома.
У «КИТ Финанс Инвестиционный банк» процентные ставки по кредитам на загородное жилье не отличаются от ставок по кредитам на квартиры. Но отличия все же есть, и прежде всего они проявляются на этапе страхования. Заемщику кроме страхования жизни и трудоспособности необходимо внести страховые платежи за дом по имуществу и за дом и землю по титулу.
Развитие загородных ипотечных программ тормозит и неоднозначное понимание оценки загородных объектов. Ведь они различаются по своему качеству, местоположению, статусу и ликвидности. И, в отличие от оценки квартиры в многоэтажном доме, где все факторы, влияющие на стоимость, уже давно стандартизированы, в загородном сегменте рынка жилья этого до недавнего времени не было. Основная проблема, останавливающая развитие загородной ипотеки, заключается в том, что рынок загородной недвижимости был мало стандартизирован, и, как следствие этого, иногда возникают разночтения при оценке стоимости конкретных объектов. Действительно, только в последнее время с началом строительства коттеджных поселков появилась возможность классифицировать и более-менее точно оценивать жилье по категориям – премиум, бизнес, эконом.
Правильное юридическое оформление земли на сегодня остается одним из самых болезненных вопросов в ипотечных программах на загородное жилье. Существуют две ключевые правовые проблемы, препятствующие заключению любой сделки с земельным участком. Первая – это отсутствие свидетельства на право собственности «нового» образца, без переоформления которого невозможно совершать любые сделки, в том числе предоставить ипотечный кредит. Второе – это отсутствие кадастрового плана на земельный участок, подтверждающего основные параметры участка, в первую очередь координаты его границ и построек, то есть не определен сам предмет залога. Также существуют технические проблемы, которые могут поставить под сомнение уже совершенную сделку и/или существенно снизить стоимость объекта сделки. Нужно помнить, что забор, каким бы высоким он ни был, не является границей земельного участка. Только межевые знаки, выставленные землеустроительной компанией в точном соответствии с кадастровым планом, определяют эту границу. Встречаются случаи, когда человек приобретает земельный участок, строится, а потом выясняет, что на самом деле все это он делает на чужом участке. Дело в том, что ошибка в определении предмета сделки влечет признание ее незаключенной.
Как купить дом и не прогадать?
У инвесторов есть две альтернативы.
Во-первых, купить дом или участок эконом-класса. Это ликвидный актив, так как желающих купить загородный дом до сих пор в четыре раза больше, чем недорогих предложений. Срок экспозиции загородного дома эконом-класса достаточно короткий, поэтому ликвидные загородные дома и участки можно быстро реализовать в случае необходимости.
Во-вторых, купить элитный дом (купить ликвидный участок), прежде всего на Рублево-Успенском или Новорижском шоссе. Инвестиции в элитные загородные дома позволяют в нынешних условиях не только сохранить, но в будущем и преумножить вложенные средства. Можно обратиться к опыту кризиса 1998 года. Тогда при общей коррекции цен на недвижимость, элитный сегмент загородной недвижимости пострадал меньше всего. Цены на элитные загородные дома лишь застыли на непродолжительный срок, а затем рост продолжился. Однако не стоит забывать, что срок экспозиции элитного загородного дома гораздо больше, чем у более доступных загородных домов. Продать свой дом при необходимости быстро не получиться. Элитный загородный дом может ждать покупателя от шести месяцев и больше.
